“因商鋪租賃合同到期后未能續(xù)約，在主管部門的協調見證下，我司已于2025年2月10日正式撤出對先鋒廣場一至三層的運營管理并已關閉所有線上線下業(yè)務?！?月17日，南京先鋒奧特萊斯商業(yè)管理有限公司發(fā)布了一則告顧客書，宣布撤出先鋒奧特萊斯商場，并將其交由南京先峰林萊斯商業(yè)管理有限公司進行運營管理。一時間，關于這家老牌商場所處的南京中央門商圈如何轉型發(fā)展的討論再度被掀起。先鋒奧萊為何撤場？曾經號稱“南京第三大商圈”的中央門商圈何日能夠重返榮光？記者帶著這些問題展開探訪。

退場：輝煌不再的“商業(yè)神話”

3月12日，記者來到先鋒廣場，只見樓宇立面仍掛著“先鋒奧特萊斯商場”的招牌。商場入口處張貼著一張名為“趁花開，一起逛先鋒”的活動海報，然而記者掃碼后跳轉的公眾號推文所顯示賬號的主體已變成南京先峰林萊斯商業(yè)管理有限公司。這也是該公眾號發(fā)布的第一篇推文，后臺顯示該公眾號注冊于今年2月20日。企查查信息則顯示，南京先峰林萊斯商業(yè)管理有限公司成立于2025年1月10日。對此，先鋒奧萊在其發(fā)布的告顧客書中稱：“‘先鋒奧特萊斯商場’這一招牌因他人阻撓目前尚未拆除，我司將依法維權?！?/p>

記者隨后步入商場探訪。三層區(qū)域內緊湊地分布著各類品牌服飾折扣店，各家店鋪均在正常營業(yè)中，不過整體客流較為稀少，零星的客人基本以中老年群體為主。由于商場走廊通道布局狹窄，不少無事可做的店員都圍聚在一起閑聊。“來這邊購物的主要還是老年人，目前正處于淡季，銷售情況差一點?！币幻陠T告訴記者，由于新的運營方剛剛接盤，目前商場一些架構尚未健全，對店鋪經營有一定的影響。不過至于影響具體在哪些方面，她表示不愿多談。

記者注意到，作為南京首家“奧萊”商場，南京先鋒奧特萊斯商場于2005年開業(yè)，在電商尚未流行的年代，先鋒奧萊以“國內一二線品牌+反季折扣”的模式迅速崛起，開業(yè)前三年銷售額年均增長95%，創(chuàng)造了中央門商圈的“商業(yè)神話”。然而，隨著南京新興奧萊項目的崛起、地區(qū)商業(yè)中心的轉移，加之網購對居民消費方式的重塑等多重因素影響，先鋒奧萊在地區(qū)商業(yè)競爭中日趨乏力。采訪中，不少本地消費者向記者表示，以前的先鋒奧萊的確是個便宜的購物好去處，不過這幾年感覺沒有以前那般好逛了。

“如果說實體難做是大勢所趨，那么產權糾紛就是壓垮先鋒奧萊的最后一根稻草。”一名不愿意透露姓名的內部人士告訴記者。公開信息顯示，2021年起，因開發(fā)商涉及債務糾紛，商場所在的97套房產被法院多次拍賣，歷經7次流拍后終于在2023年底由江蘇嘉誠興晟環(huán)?？萍加邢薰?、連云港恬廷貿易有限公司等7家公司競得，后者也成為先鋒廣場新的大業(yè)主。該內部人士向記者透露，先鋒奧萊在2024年租約到期后，未就續(xù)約事項與新業(yè)主方達成一致，最終選擇撤場，由新業(yè)主自行組建起運營團隊。不過，她并不看好商場的運營前景：“一方面，先鋒奧萊并不屬于奧特萊斯品牌直營店，而更像一個貼牌性質的普通折扣商場，使得其商品容易摻雜假貨的同時，價格也難以給到正規(guī)奧萊商場那般的實惠，對消費者的吸引力越來越小；另一方面，先鋒奧萊多年來都屬于‘格子鋪’式產權模式，即把每一層劃成一塊塊產權式商鋪賣給各個業(yè)主，目前商場內小產權業(yè)主百余個，每個人利益訴求不一，動不動要鬧事維權。加之目前由大業(yè)主自發(fā)成立的運營團隊年齡普遍在50到68歲，且并不熟悉奧特萊斯商場的運作模式，對商業(yè)的敏銳度和商場活動的談判較此前還要大打折扣，這對商場的未來更是雪上加霜。”

求變：艱難曲折的轉型嘗試

先鋒奧萊的“易主”風波，再次引起人們對南京中央門商圈未來的討論。曾經，中央門商圈可謂是南京城北商業(yè)的“頂流”。1986年，該市城北第一座現代化商場南京商廈開業(yè)，隨后金橋、玉橋兩大批發(fā)市場加入，加上中央門汽車站與南京火車站的交通和地理優(yōu)勢，中央門商圈一度成為南京繼新街口和湖南路之后的“第三大商圈”。但可惜，隨著中央門車站的搬遷帶走大量客群，以及商圈零散且偏低端的業(yè)態(tài)日益落后于時代需求，中央門商圈在城市商業(yè)版圖中日漸式微?！霸谖倚〉臅r候，金橋、玉橋都是種類豐富、物美價廉的購物好去處。年前去一趟，能給人從頭到腳都置辦好，家里各種生活用品也能一站式備齊?！弊窇浧鹕倘^去的輝煌，在此附近居住了近30年的張女士深感惋惜。

實際上，面對客群流失帶來的經營危機，商圈內的不少商場并非未曾開啟過自救轉型之路：南京商廈對使用了30余年的老舊外立面進行了全面改造，使空間更加通透明亮，同時對內部設施及業(yè)態(tài)進行了煥新升級，努力給消費者更舒適的體驗；玉橋也從“玉橋市場”更名為“玉橋商業(yè)廣場”，從傳統(tǒng)批發(fā)市場模式向“市場+品牌”為特色的商業(yè)綜合體轉型……不過，無論是從轉型后的經營表現還是市場認可度來看，商圈脫胎換骨之路依然漫漫?！半m然這些年在改造，但是我覺得改造的速度還是太慢了，業(yè)態(tài)還是過時了，沒有什么吸引人的品牌，大家就壓根不會往那邊逛?！睆埮空f。

3月15日，記者趁著周末來到南京商廈和玉橋商業(yè)廣場實地探訪。在南京商廈，記者發(fā)現其內部布局依然顯得雜亂，尤其以商場一樓的業(yè)態(tài)最為混雜，既有黃金首飾、電子產品等高端零售店鋪，也有日用百貨和餐飲攤位，似乎缺乏統(tǒng)一的主題和布局規(guī)劃。雖然是周末，但商場內只能用門可羅雀來形容，整體購物氛圍十分冷清。“盡管商場進行了改造，但內部品牌更新速度較慢，主題促銷活動也不夠頻繁，加之電商的沖擊，難以吸引眾多年輕消費群體?！痹诖速徺I電子產品的黃女士對記者說。在玉橋，記者發(fā)現商場內的動線布局較為混亂，不同業(yè)態(tài)的區(qū)域劃分也不夠清晰，道路逼仄難行，導致顧客在購物時容易迷失方向。盡管商場引入了一些品牌商家，但整體品牌吸引力不足，仍以服飾批發(fā)為主?！坝駱蜃鳛榉椗l(fā)市場的定位早已深入人心，且購買人群除了零售商家外就是周邊小區(qū)的?？?，所以看似在轉變，實則依然沒有什么實質性變化?！币幻诖耸圪u老年服飾的商家略顯無奈地對記者說。

前途：通盤聯動的振興之路

事實上，對于中央門商圈的用地規(guī)劃，當地一直在積極調整中。今年1月，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《鼓樓鐵北中央門片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》NJZCb031-24、25規(guī)劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）。記者了解到，此次擬修改的NJZCb031-24、25規(guī)劃管理單元總用地面積約為59.3萬平方米，位于中央門商圈范圍內，主要涉及片區(qū)內規(guī)劃道路紅線調整、土地用地性質變更以及教育、軌道交通等相關用地的布局優(yōu)化。本次規(guī)劃調整旨在進一步加快推進中央門片區(qū)城市建設，并改善片區(qū)內的城市環(huán)境和居住質量。

那么，行至今日的中央門商圈，還需要破除哪些桎梏才有可能恢復往日榮光？“長期以來，中央門商圈都以批發(fā)市場的定位示眾，這就使得其受眾多為‘目的型消費者’，即來此之前便有了明確的購買目的，而不像其他商圈那般依靠人流帶動。除了這樣的消費認知，中央門商圈目前還有一個最大的困擾，即橫貫商圈的這條建寧路車流量非常大且一直沒有建成對消費者友好的人行通道，再加上河道的阻斷，這就使得在此地建設動線四通八達的商圈難度極大?！蹦暇┥虡I(yè)地產商會智庫專家蘇曉晴告訴記者，不管是金橋玉橋、南京商廈還是先鋒奧萊，每家企業(yè)的發(fā)展都有自身個性化的問題，因而重振商圈難以一朝一夕改觀或依靠一家企業(yè)單打獨斗，而必須站在對整個商圈的地脈資源進行通盤考慮的角度，整合政府與企業(yè)的力量破除這些發(fā)展桎梏。具體而言，他認為片區(qū)可以在原有的南京中央門汽車站以及原金盛百貨的舊址上做些文章，打造區(qū)域標桿性商業(yè)新勢力，由局部的商業(yè)增量帶動整體商業(yè)的振興。（金 彩 段雨清）

來源：江蘇經濟報

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